“老旧城区改造项目，涉及老小区和棚户区一共42个，居民接近5万户，建筑面积超过7亿平米，总占地面积，算上街道和公园在内，接近1万亩。 规划上，资金投入达到347.8亿元。计划周期是4年。 单论资金投入，基本上不会有任何一家民营企业能独立吃得下。” 上面正在做项目分析的是霍志年本人，他讲的速度并不快，所讲的内容，实际上大部分在座的都知道是怎么回事儿。 “国字头的企业不干这种事儿，所以这是个很硬的骨头，如果吃下来，不仅出彩，而且能一举奠定公司在云省的地位。 也就是说，只要这个项目能在几年内搞定，我们等于是以后类似项目，大概率只有我们能做的下来了。 原规划是计划在4年的时间内完成拆迁改造工作，这对施工进度和资金稳定性的要求就更高了。 考虑到这些都是人居环境提升项目，我们投入的资金形成的影响以及对地方政绩的贡献，现任和下一任领导两边都要考虑，所以我们的计划是这样安排的。 签约必须是一揽子合同，但工程必须要分批分期，可以承诺在三年半的时间里完成。 不然我们自己的资金成本和沉淀成本会增加至少17个百分点。 如果集中资金优势和金融机构合作，加上政府的信誉保障，可以缩短我们回收资金的周期。 一般来说房地产项目最怕的就是资金链不稳定的问题，但我们并不存在这个问题。 此外，保证资金稳定性还有一个前提，那就是分片区执行的时候必须涵盖完整的小区，而不是洒水一样把钱投进所有的棚户区。 所以，我们建议跟政府谈具体操作的方式。 我们建议还是采用整体开发运营、项目捆绑分期建设这种模式。 这次的体量比较大，一般的民营企业不敢冒这么大的风险，尤其是流动资金不足的企业，资金成本他们就承担不起。 那么具体操作的过程，首先，政府拆迁收储资金的问题，按照云城房价以及规划的数额对比估算，我们认为规划上的资金投入数据是偏高的，而且虚高了5到7个百分点。 分析云城土地价格以及房价和物价因素，收储部分的资金应该不会超过40亿元，但如果我们集中资金搞三分之一或者四分之一就不需要那么多钱。 收储资金我们帮政府垫付解决，接下来是配套的建设了。 这部分包括了安置房、生活物资市场、街道、公园和绿化以及亮化等等，具体要看政府的要求是什么。 需要特别说明的是，仅仅是收储资金这部分，政府会把这个合作权拿出来招标的，这是第一次招标。 招标的内容应该约定了资金额度，拆迁安置工程这两大项。 这个我们应该是能拿下来的，因为愿意拿出来40亿元现金放在政府指定账户长达至少半年的企业，应该是不多的。 签约之后就是按照合同约定垫付拆迁收储需要的资金，当然，利息最后也是归政府所有，我们什么都拿不到的。 第二次招标，就是刚才说的所有的包括安置房、拆迁收储后的土地等等所有配套建设的项目打包招标。 这第二次招标，我们也必须中标。 因为第二次招标的土地和新建才是项目最大的利润来源。 不然就没多少利润了。 第二次招标的价格必然高于第一次，两次拍卖的差价，会被政府拿走一部分，不管用什么名目，都会被拿走一部分的。 我们第一次中标，就一定会争取第二次，所以上面找人找托抬价是肯定的了，这个必须要接受。 第一次中标之后，签合同的时候提出收储资金的使用周期，也就是要求政府必须明确土地收储完成的时间节点。 不管他们需要多少流程和手续让被收回的土地具备出让条件，这个时间都不能太长。 不然垫付的几十个亿，光是利息都能让他们继续拖下去。 …… 综上所述，整个项目最难的点并不是垫付资金的问题。 最难的点，在于让政府同意我们的方案，并且在后续的十多个小区拆迁改造的时候继续保持这个方案，我们也才能利用更大的资金体量占据先手的优势。 项目方案的优势在于，政府没花一分钱，不仅解决了项目的问题，还赚了一大笔差价和利息，这部分资金，是以千万为单位的。 我不认为政府会不动心，我认为需要关注的是，如何避免剩下的项目被地方企业成立联合体拿下来…… 最后，需要补充的就是，咱们是刚来的企业，建议拆迁工作全部交给政府，我们作为企业不参与，也不过问。 只需要盯着收储时间点就可以了。 ……” 陈少杰和霍志强两人并排坐着，一直在听但是始终没有开口询问过任何问题。 霍志年在上面发言的目的是为了统一思想，这是他做惯了的事情。